Questa pagina è un riepilogo per gli albergatori, non una consulenza legale. Si applicano comunque i tuoi contratti e le norme del tuo Paese. Per una decisione sui tuoi contratti, rivolgiti a un avvocato esperto di diritto della concorrenza.
La risposta breve
Vendere a meno sul tuo sito torna a essere una tua scelta, almeno per quanto riguarda Booking.com.
- Booking.com è un gatekeeper ai sensi del regolamento sui mercati digitali dell’UE (Digital Markets Act, DMA). Dal 14 novembre 2024 non può impedirti di offrire prezzi o condizioni diversi altrove, sul tuo sito compreso (Commissione europea, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
- E non può ottenere lo stesso risultato per altre vie, «quale l’aumento delle aliquote di commissione e l’esclusione dai listini» (DMA, considerando 39 (si apre in una nuova scheda)).
- Secondo la Commissione europea, a settembre 2026 nello Spazio economico europeo (SEE) i tuoi prezzi sugli altri canali non contano per nessuna di queste voci: il posizionamento predefinito su Booking.com e l’idoneità a Genius, Preferred, Preferred Plus e Booking Sponsored Benefit. Il BSB è stato l’ultimo a cambiare (Commissione europea, 28 settembre 2026, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
- Le altre OTA non sono gatekeeper. Se possano vincolarti alla parità tariffaria dipende dal tuo contratto e dal tuo Paese. Austria, Francia, Italia e Svizzera hanno leggi contro le clausole di parità con le piattaforme di prenotazione; la Corte federale di giustizia tedesca si è pronunciata contro la clausola ristretta di Booking.com. Le fonti sono nella tabella per Paese più sotto.
- Niente di tutto questo rende il tuo sito più conveniente. Vuol dire solo che puoi renderlo più conveniente.
Parità ampia e parità ristretta
Una clausola di parità (detta anche clausola del miglior prezzo) è una condizione del contratto con un’OTA che riguarda i prezzi che pratichi altrove. Ce ne sono di due tipi, e la legge li tratta in modo diverso.
Parità ampia: il tuo prezzo sull’OTA non deve essere più alto che altrove, altre OTA comprese. Le regole dell’UE sugli accordi di distribuzione non la esentano (Regolamento 2022/720, art. 5, par. 1, lett. d (si apre in una nuova scheda)).
Parità ristretta: il tuo prezzo sull’OTA non deve essere più alto che sul tuo sito. Le altre OTA possono costare meno. È il tipo di clausola che Booking.com ha usato in Germania fino a febbraio 2016 (Bundesgerichtshof, 18 maggio 2021 (si apre in una nuova scheda)).
Il DMA e Booking.com
A chi si applica
La Commissione europea ha designato Booking Holdings come gatekeeper il 13 maggio 2024, per il suo servizio di intermediazione online Booking.com. Gli obblighi si applicano dal 14 novembre 2024 (Commissione europea, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
Il DMA è un regolamento UE, quindi si applica direttamente in tutti gli Stati membri, Grecia compresa. Riguarda il servizio designato, Booking.com. Non riguarda le altre OTA: al 29 settembre 2026 l’elenco dei gatekeeper della Commissione comprende Alphabet, Amazon, Apple, Booking, ByteDance, Meta e Microsoft, e nessun’altra azienda di viaggi (Commissione europea, gatekeeper, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
Cosa dice l’articolo 5, paragrafo 3
«Il gatekeeper non impedisce agli utenti commerciali di offrire gli stessi prodotti o servizi agli utenti finali attraverso servizi di intermediazione online di terzi o attraverso il proprio canale di vendita diretta online a prezzi o condizioni diversi da quelli offerti attraverso i servizi di intermediazione online del gatekeeper.» (DMA, art. 5, par. 3 (si apre in una nuova scheda))
In parole semplici: Booking.com non può impedirti di vendere a un prezzo diverso o a condizioni diverse su un’altra OTA o sul tuo sito. Questo vale sia per la parità ampia sia per quella ristretta.
Il considerando 39 chiude la scappatoia più ovvia. Il divieto si applica a «qualsiasi misura che abbia effetto equivalente, quale l’aumento delle aliquote di commissione e l’esclusione dai listini delle offerte degli utenti commerciali» (DMA, considerando 39 (si apre in una nuova scheda)).
I tuoi ospiti, le tue offerte: l’articolo 5, paragrafo 4
Per un hotel l’articolo 5, paragrafo 4 conta altrettanto. Booking.com deve consentirti, «a titolo gratuito, di comunicare e promuovere offerte, anche a condizioni diverse, agli utenti finali acquisiti attraverso il proprio servizio di piattaforma di base o attraverso altri canali, e di stipulare contratti con tali utenti finali» (DMA, art. 5, par. 4 (si apre in una nuova scheda)).
Al modo in cui contatti un ospite si applicano comunque altre leggi, tra cui quelle sulla protezione dei dati.
Cosa ha cambiato Booking.com, e quando
Nel 2024, prima che gli obblighi del DMA si applicassero a Booking.com, dal 14 novembre 2024, la parità è stata eliminata oppure disattivata con una rinuncia (waiver). Le due fonti principali lo raccontano in modo diverso:
- La Commissione: «Eliminazione completa degli obblighi contrattuali di parità a luglio 2024 … Da allora, le sue GDT specifiche per il SEE non contengono più alcun riferimento alla parità» (Commissione europea, 28 settembre 2026, in inglese (si apre in una nuova scheda)). Le GDT sono le General Delivery Terms di Booking.com, il contratto standard.
- Booking Holdings: «In vista della scadenza per la conformità, gli obblighi di parità sono stati eliminati, in gran parte tramite rinunce.» E aggiunge che «Le rinunce restano in vigore per i contratti esistenti fino al raggiungimento del successivo momento utile di rinegoziazione» (Booking Holdings, 2025 DMA Compliance Report, pp. 2 e 7, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
Se hai firmato con Booking.com prima del 2024, il tuo contratto potrebbe contenere ancora clausole di parità che una rinuncia disattiva. Chiedi a Booking.com la rinuncia per iscritto.
Cosa è cambiato a settembre 2026
Il 28 settembre 2026 la Commissione ha pubblicato cosa aveva cambiato Booking.com (scheda informativa della Commissione europea, in inglese (si apre in una nuova scheda)):
- Booking Sponsored Benefit (BSB): «i segnali di prezzo esterni non sono più un fattore per l’idoneità al BSB di Booking.com. Queste modifiche si applicano a tutte le strutture nel SEE.»
- Posizionamento e programmi: l’extranet ora spiega che le rilevazioni dei prezzi esterni sono «solo a titolo informativo», e che i prezzi esterni non sono usati né per il posizionamento predefinito né per l’idoneità ai programmi di Booking.com.
- Etichette: «Le etichette “competitive” e “non-competitive” sono state rimosse dall’extranet, per evitare la percezione che Booking.com si aspetti un allineamento dei prezzi tra i canali di vendita.»
- Più dati per gli hotel sul BSB e informazioni più chiare su Genius, Preferred e Preferred Plus, compreso quando la partecipazione può essere sospesa.
- Un aggiornamento delle GDT, «in particolare dell’allegato 4, “Ranking”», è previsto «più avanti nel corso dell’anno».
Dove le due versioni non coincidono
Booking Holdings parla delle condizioni per partecipare alla piattaforma; la Commissione parla dell’idoneità ai programmi. Lette una accanto all’altra, danno un quadro diverso dello stesso periodo. Le citiamo entrambe e non aggiungiamo altro.
- Booking Holdings, novembre 2025: per l’inventario nel SEE, Booking.com «non ha e non introdurrà alcuna condizione per partecipare alla piattaforma che tenga conto delle condizioni alle quali l’offerta di quel partner è disponibile fuori da Booking.com» (2025 DMA Compliance Report, p. 7, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
- Commissione europea, settembre 2026: Booking.com già non usava i prezzi esterni per il posizionamento predefinito né per Preferred, Preferred Plus e Genius. «Tuttavia, i prezzi esterni erano ancora presi in considerazione per l’idoneità al Booking Sponsored Benefit (BSB)» (scheda informativa, 28 settembre 2026, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
Il diritto della concorrenza, oltre il DMA
Il DMA vincola solo i gatekeeper. Per tutte le altre OTA, le clausole di parità ricadono nel diritto della concorrenza ordinario, europeo e nazionale.
L’esenzione per categoria dell’UE
Il regolamento 2022/720 esenta molti accordi di distribuzione dal divieto di intese dell’UE, purché la quota di mercato di ciascuna parte non superi il 30% (articolo 3). Non esenta «un obbligo diretto o indiretto che impedisca agli acquirenti di servizi di intermediazione online di offrire, vendere o rivendere beni o servizi agli utenti finali a condizioni più favorevoli attraverso servizi di intermediazione online concorrenti» (Regolamento 2022/720, art. 5, par. 1, lett. d (si apre in una nuova scheda)).
Questo esclude la parità ampia. La parità ristretta, che riguarda solo il tuo sito, non rientra in quell’esclusione, quindi sotto la soglia del 30% può ancora essere coperta dall’esenzione. Come si misura quel 30% dipende da come si definisce il mercato, e la Corte di giustizia ha detto che serve un esame concreto (vedi sotto). Sopra la soglia, o dove si applica una legge nazionale, la risposta è diversa.
La sentenza della Corte di giustizia del 19 settembre 2024 (C-264/23)
Nella causa Booking.com contro 25hours Hotel Company Berlin, la Corte di giustizia dell’UE ha stabilito che «le clausole di parità della tariffa non possono, in linea di principio, essere qualificate come “restrizioni accessorie”» (comunicato stampa della Corte n. 145/24 (si apre in una nuova scheda)).
Cosa significa, e cosa non significa:
- Le clausole di parità, «sia ampia che ristretta», non sfuggono al divieto di intese dell’UE solo perché sono legate a un contratto con un’OTA (dispositivo, punto 1).
- Sulle clausole ristrette, la Corte ha detto che generano, «prima facie, un effetto restrittivo della concorrenza inferiore», ma che «non risulta che esse siano oggettivamente necessarie per garantire la redditività economica della piattaforma di prenotazione alberghiera» (punto 63).
- Qualsiasi argomento di efficienza a loro favore va valutato nell’ambito dell’articolo 101, paragrafo 3, TFUE (punto 73).
- Non ha dichiarato illegittima ogni clausola ristretta. Per la soglia di quota di mercato dell’esenzione per categoria, ha detto che il mercato rilevante va definito con un esame concreto della sostituibilità tra le piattaforme online e gli altri canali di vendita (dispositivo, punto 2). Quel punto riguarda il regolamento 330/2010, l’esenzione per categoria in vigore prima del regolamento 2022/720.
Fonte dei punti qui sopra: la sentenza, C-264/23 (si apre in una nuova scheda).
Paese per Paese
Le leggi nazionali valgono per tutte le piattaforme di prenotazione, non solo per i gatekeeper. Questa tabella riguarda i Paesi che abbiamo verificato. Non è un elenco completo dell’UE.
| Paese | La regola | Dal | Fonte |
|---|---|---|---|
| Austria | La richiesta di una piattaforma che un hotel non offra altrove, sul proprio sito compreso, un prezzo più basso o condizioni migliori è vietata, e questi accordi sono nulli. Gli hotel fissano i prezzi liberamente. | Pubblicata il 30 novembre 2016; in vigore un mese dopo, anche per i contratti già in essere | BGBl. I Nr. 99/2016 (si apre in una nuova scheda) |
| Francia | L’albergatore conserva la libertà di concedere al cliente qualsiasi sconto o vantaggio tariffario; ogni clausola contraria si considera non scritta. I contratti con le OTA devono essere contratti di mandato. | Loi n° 2015-990 del 6 agosto 2015 | Code du tourisme, article L311-5-1 (si apre in una nuova scheda) |
| Germania | La Corte federale di giustizia ha confermato il divieto delle clausole ristrette del miglior prezzo di Booking.com, usate fino a febbraio 2016. È una decisione giudiziaria, non una legge. | Decisione del 18 maggio 2021 (KVR 54/20) | Bundesgerichtshof (si apre in una nuova scheda) |
| Grecia | Non abbiamo trovato una legge greca sulle clausole di parità. Vedi sotto. | – | – |
| Italia | «È nullo ogni patto con il quale l’impresa turistico-ricettiva si obbliga a non praticare alla clientela finale, con qualsiasi modalità e qualsiasi strumento, prezzi, termini e ogni altra condizione che siano migliorativi rispetto a quelli praticati dalla stessa impresa per il tramite di soggetti terzi, indipendentemente dalla legge regolatrice del contratto.» | Legge 4 agosto 2017, n. 124, art. 1, comma 166 | Gazzetta Ufficiale (si apre in una nuova scheda) |
| Svizzera (non UE) | «Agisce in modo sleale, segnatamente, chiunque, in quanto gestore di una piattaforma in linea per la prenotazione di servizi di alloggio, utilizza condizioni commerciali generali che limitano direttamente o indirettamente la fissazione dei prezzi e dell’offerta da parte delle aziende alberghiere mediante clausole di parità, in particolare mediante clausole di parità di tariffe, disponibilità e condizioni.» | 1° dicembre 2022 (art. 8a LCSl) | Fedlex (si apre in una nuova scheda) |
Grecia
Nessuna legge
Non abbiamo trovato una legge greca che vieti le clausole di parità. È l’esito di una ricerca, non la prova che non ne esista nessuna. Il DMA si applica direttamente in Grecia, quindi l’articolo 5, paragrafo 3 vale per Booking.com anche lì, come in tutta l’UE.
Il caso dell’autorità greca garante della concorrenza
L’autorità greca garante della concorrenza (Hellenic Competition Commission, HCC; in greco Επιτροπή Ανταγωνισμού) sta indagando su Booking.com per un possibile abuso di posizione dominante. Il caso è stato aperto in seguito a una denuncia (HCC, 8 luglio 2026 (si apre in una nuova scheda), in greco). Riguarda il posizionamento e la visibilità, non una clausola di parità:
- Cosa esamina: il posizionamento predefinito di Booking.com, i suoi programmi Preferred e Preferred Plus e il Booking Sponsored Benefit.
- La preoccupazione preliminare dell’HCC: il posizionamento predefinito e i programmi Preferred possono dare agli hotel incentivi a offrire su Booking.com prezzi e condizioni migliori che sulle OTA concorrenti, e nel loro insieme queste pratiche potrebbero escludere le OTA concorrenti dall’ingresso o dall’espansione in Grecia.
- Booking.com ha offerto degli impegni. L’HCC li ha sottoposti a un test di mercato l’8 luglio 2026 e ha prorogato il termine per le osservazioni al 27 luglio 2026 (HCC, 20 luglio 2026 (si apre in una nuova scheda), in greco).
- Al 28 settembre 2026, il plenum dell’HCC «deciderà sulla proposta di Booking.com nei prossimi mesi» (HCC, 28 settembre 2026 (si apre in una nuova scheda), in greco). L’HCC afferma che le misure adottate da Booking.com per il DMA non pregiudicano l’esito del suo procedimento.
Aggiorneremo questa pagina quando l’HCC deciderà.
Expedia e le altre OTA
Expedia non è nell’elenco dei gatekeeper del DMA della Commissione (Commissione europea, gatekeeper, in inglese (si apre in una nuova scheda)), quindi l’articolo 5, paragrafo 3 non le si applica. La posizione di Expedia sulla parità dipende dal tuo contratto e dal tuo Paese. Lo stesso vale per tutte le altre OTA e per i wholesaler.
Leggi cosa dice il tuo contratto sui prezzi praticati altrove, poi confrontalo con le norme nazionali qui sopra.
L’azione collettiva di risarcimento
Gli albergatori europei chiedono in giudizio a Booking.com il risarcimento dei danni per il suo uso passato delle clausole di parità.
- Chi: la Stichting Hotel Claims Alliance, sostenuta da HOTREC, l’associazione europea degli albergatori (HOTREC, 28 maggio 2025, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
- Cosa: una parte delle commissioni che gli hotel hanno pagato a Booking.com tra il 2004 e il 2024, più gli interessi (stessa fonte).
- Dove: il Tribunale distrettuale di Amsterdam, dove il procedimento è iniziato il 30 gennaio 2026. Il termine entro cui gli hotel potevano registrarsi all’azione era l’11 settembre 2026 (HOTREC, 30 luglio 2026, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
- La posizione di Booking.com: «riteniamo che le affermazioni sul passato utilizzo delle clausole di parità da parte di Booking.com siano errate e ingiustificate», e quindi «ci difenderemo con decisione in tutti i procedimenti legali che sostengono il contrario, eventualmente anche in appello» (Booking.com, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
Non prendiamo posizione sull’azione.
Cosa significa per il tuo hotel
- Verifica con quali condizioni lavori. Se il tuo contratto con Booking.com è anteriore al 2024, chiedi per iscritto la rinuncia alla parità.
- Cerca clausole di parità negli altri contratti con le OTA e con i wholesaler. Il DMA non li riguarda; la legge nazionale potrebbe.
- Decidi la tua tariffa diretta nel merito. Nel SEE, Booking.com non può penalizzarti perché vendi a meno altrove, né con la commissione, né con l’esclusione dai listini, né, secondo la Commissione, con l’idoneità ai programmi.
- Se pensi di essere penalizzato comunque, conserva prove datate (screenshot, messaggi dell’extranet, cambi di posizionamento) e rivolgiti a un avvocato o all’autorità nazionale garante della concorrenza.
- Poi verifica che il tuo sito costi davvero meno.
L’ultimo passo è quello che la maggior parte degli hotel salta. Nello European Hotel Distribution Study 2026 di HOTREC, il 51% degli hotel segnala che le OTA vendono a tariffe più basse di quelle dell’hotel, e HOTREC osserva che alcuni hotel «potrebbero semplicemente non avere le capacità di monitoraggio per individuare tali pratiche» (HOTREC, pp. 4 e 107, in inglese (si apre in una nuova scheda)).
Quando un canale costa meno di te, di solito il motivo è una di otto cause, da Genius a una tariffa wholesale trapelata. La nostra guida Perché Booking.com costa meno del tuo sito? le passa in rassegna.
Cosa seguiamo
Questa pagina cambia quando cambia una di queste cose:
- La decisione dell’HCC sugli impegni di Booking.com.
- Il prossimo report di conformità al DMA di Booking Holdings. L’ultimo è uscito a novembre 2025.
- Le notizie della Commissione europea sul DMA e Booking.com, compreso l’aggiornamento dell’allegato 4 delle GDT.
- Il caso della Hotel Claims Alliance ad Amsterdam.
Modifiche
- 8 ottobre 2026: prima pubblicazione di questa edizione.
Fonti
Diritto dell’UE e Commissione europea
- Regolamento (UE) 2022/1925, regolamento sui mercati digitali (si apre in una nuova scheda)
- Commissione europea, «Booking must now comply with the Digital Markets Act», 14 novembre 2024, in inglese (si apre in una nuova scheda)
- Commissione europea, gatekeeper del DMA, in inglese (si apre in una nuova scheda)
- Commissione europea, scheda informativa su Booking.com e la fissazione dei prezzi, 28 settembre 2026, in inglese (si apre in una nuova scheda)
- Regolamento (UE) 2022/720, il regolamento di esenzione per categoria degli accordi verticali (si apre in una nuova scheda)
- Corte di giustizia dell’Unione europea, C-264/23, sentenza del 19 settembre 2024 (si apre in una nuova scheda), e il relativo comunicato stampa n. 145/24 (si apre in una nuova scheda)
Norme nazionali
- Austria, BGBl. I Nr. 99/2016 (si apre in una nuova scheda)
- Francia, Code du tourisme, article L311-5-1 (si apre in una nuova scheda)
- Germania, Bundesgerichtshof, KVR 54/20, 18 maggio 2021 (si apre in una nuova scheda)
- Italia, Legge 4 agosto 2017, n. 124 (si apre in una nuova scheda)
- Svizzera, LCSl, art. 8a (si apre in una nuova scheda)
- Grecia, Hellenic Competition Commission, in greco: 8 luglio 2026 (si apre in una nuova scheda), 20 luglio 2026 (si apre in una nuova scheda) e 28 settembre 2026 (si apre in una nuova scheda)
Aziende e associazioni
- Booking Holdings, 2025 DMA Compliance Report, in inglese (si apre in una nuova scheda)
- Booking.com, sulle azioni legali per la parità, in inglese (si apre in una nuova scheda)
- HOTREC, annuncio dell’azione collettiva, 28 maggio 2025, in inglese (si apre in una nuova scheda)
- HOTREC, aggiornamento sull’azione collettiva, 30 luglio 2026, in inglese (si apre in una nuova scheda)
- HOTREC, European Hotel Distribution Study 2026, in inglese (si apre in una nuova scheda)
Le citazioni da fonti che non sono in italiano sono una nostra traduzione.
Questa pagina è un riepilogo, non una consulenza legale. Si applicano comunque i tuoi contratti e le norme nazionali.